다주택자(2주택일경우) 양도세액 계산법(실제 사례 )

안녕하세요 선정신입니다.

다들 설 명절 잘 보내셨나요?

저는 설날에는 출근도 하고 설 명절 지내느라 힘들었는데

오늘부터 3일간 휴무라서 부동산에 대해서도

이것저것 알아보고 있습니다.

 저같이 블로그도 하고 부동산 카페에서 다른 사람들의 글도 보는 사람도

부동산 세법에 대해서는 까막눈인 것 같습니다.

 아들이 취업을 하면서 제가 2년여 전에 구입한 아파트를 다른 사람에게

매도하는 거보다 아들에게 저렴하게 매도하면 좋지 않을까

싶어서 알아보았습니다.

 그런데 쉽지 않네요.

제가 생각했을 때는 아들이 무주택이니까 전세 끼고 나머지 차액을 지불하고

주택을 취득하면 몇천만 원으로 집을 구입할 수 있다고 생각하여서

아들에게 이야기까지 하였는데

 구청 세무과 직원에게 상담을 해 보니 택도 없네요.

현금으로 매매하는 증빙이 안 되는 전세는 증여로 간주하여

아들이 부모에게 주택을 매입할 경우에는 세금 12%를 내야 합니다.

예를 들어 아들이 부모에게 4억짜리 주택을 매입하려고 하는데

전세를 3억 5천 끼고 5천만 원을 지불하고 주택을 매입한다 치면

현금 5천만 원에 대한 취득세는 1%이고

전세 3억 5천 중에 5천은 증여로 간주하면 되고

3억에 대한 세금 12%를 취득세로 내어야 한다고 합니다.

그럼 4억짜리 아파트를 아들이 부모에게 매입할 경우

내는 세금을 알아보겠습니다.

 

5천만 원 세금 1%= 500,000(오십만 원)

증여 5천만 원 세금 =0원

3억 세금 12%= 36,000,000(3천육백만원)

토털 취등록세 36,500,000

                +     3,650,000=39,650,000원( 삼천구백육십오만 원)

세금이 어마어마합니다.

이렇게 된다면

차라리 제가 주택을 그냥 매도해서 세금을 내는 게

훨씬 저렴하네요.

 

저 같은 경우에는 집이 토털 다해도 공시지가 9억이 되지 않네요.

그런데 시부님한테 물려받은 주택이 공시지가가 오늘 확인하니

8천5백만 원입니다.

공시지가 1억 미만은 주택에 포함되지 않는다고 합니다.

 저는 지금껏 제가 3 주택인 줄 알았는데

알고 보니 2 주택인 겁니다.

그럼 2 주택에 대한 세금을 계산해보면 될 거 같습니다.

 

지금 살고 있는 집이 2003년 10월 경에 구입하였는데 그때 당시 매입가가 1억 500만 원이었어요.

그런데 그때만 해도 1층이나 높은 층이나 집값은 같을 시절이었는데

저는 그때 놀이방을 한다고 1층을 매입했었는데

매도를 한다고 가정을 해 보면 세금을 엄청 내야 하네요.

시부한테 받은 집이 주택에 포함되지 않는 걸 알았네요
양도세를 안 내려면 어떻게 해야 할까요?

공시지가 1억 미만 집이 주택에 포함되지 않는다면
최근 취득한주택이 3년 미만에
지금집을 매도하면 세금을 내지 않게 되네요

3년이 지난후 집을 매도하게 될 경우
내는 세금을 알아 보겠습니다

집이 실거래가가 3억이 조금 안되네요.

3억이라고 계산을 해 보겠습니다.

 

휴대폰 play 스토어 어플에서 양도세 계산기를 검색합니다.

 

양도세 계산기

 

저는 양도세에 대해서 검색을 했습니다.

2 주택으로  설정을 합니다.

 

양도세 계산기

양도세 계산기

 

세금을 계산해보니 34,526,250원이 나옵니다.

다른 집도 계산을 해 봅니다.

 

 

양도세 계산해보기

양도세 계산해보기

 

집을 취득하면서 든 비용은 정확한 금액은 아니고

최근 주택 구입한 집은 분양권을 매입하였기에 취득할 때 중도금 이자가

1000만 원(천만 원) 넘게 들었고 내가 가진 돈이 부족하였기에 은행에 대출을

받아서 이자를 내고 있었는데

이런 비용은 세금 낼 때 비용에 들어가지 않습니다.

그리고 4년 보유하는 동안 보유세도 내었으니

그런 거 까지 계산하면 실제로 아파트를 매입하고 집이 올랐다고 하여도

나한테 남는 수익은 아주 미미해 보입니다.

 

 

위의 계산은 세입자와 계약 완료일 내년 11월을 기준으로 한 계산입니다.

 

저는 단순히 아들에게 매매하면 된다고 생각하였는데

증여세가 엄청 나와서 이거는 내년 기준으로 하면 포기를 하여야 합니다.

아니면 남편 퇴직할 때까지 위의 주택을 가지고 있으면서

아들이 돈을 모으길 기다려서 아들이

 아파트 은행 대출을 끼고 위의 집을 살 때까지 집을 조금 더

보유하는 방법이 있습니다.

 

어떤 방법이 좋을지 내년까지 더 공부를 하고 아들과 의논을

하여 더 이익이 되는 방법으로 주택수를 줄여 가도록

하여야겠습니다.

 남편 퇴직이 점점 다가오니 많지 않은 살림이지만

정리하여 노후에 세금을 줄이도록 공부를 많이 해야 할 것 같습니다.

 제가 공부한 만큼 블로그에도 

저의 정보를 공유해 보도록 하겠습니다.

이상 선정신이었습니다.